부동산 위반건축물 유의할점 총정리

상가, 주택, 빌딩 등 부동산을 매매하거나, 신축 및 증축 등을 할 때에 어디까지가 위반건축물인지, 합법 또는 불법인지 애매한 경우가 많습니다. 위반건축물 관련해서 구청에서 발행한 좋은 자료가 있어 공유해 보자 합니다. 참고로 위반건축물 예방사례집, 처벌기준 등을 확인하고 다운로드할 수 있는 곳을 아래에 링크해 드릴 테니 확인해 보시기 바랍니다.

 

구청에서 발행한 위반건축물 예방사례집

위반건축물 예방사례집이 책자로 발간되었네요.

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목차는 위반건축물 예방 안내, 위반건축물 행정조치 안내, 고시원 무단 용도변경 사전예방 안내문 등으로 크게 3가지로 나누어져 있습니다.

 

위반 건축행위란 건축허가나 신고 등의 행정절차를 이행하지 않고 건축물을 건축하거나 용도를 변경하는 등의 행위를 뜻한다고 합니다. 위반건축행위의 유형으로는, 무단증축, 무단 가설건축물 축조, 무단 대수선, 무단 용도변경, 공작물 축조신고 위반, 조경훼손 등이 있습니다. 아래에 위반건축행위 사례에 대해 그림으로 자세하게 보여주고 있네요.

 

 

위반건축물 관련 QnA 및 당부말씀

 

전 소유자가 위반 부분을 지었다고 하더라도, 현재 소유자에게 승계되므로 반드시 위반 부분이 있는지 확인 후 건물을 매입하시어 불이익이 없도록 하시기 바랍니다. 적발은 민원, 항측, 관련 기관 통보 등에 의해 조치되는 만큼 즉시 단속은 현실적으로 어려우며 특히 항공촬영의 경우 지어진 지 2~30년 전 것도 적출되고 있으므로 위반건축물은 반드시 적발된다는 인식을 가져야 합니다. 공사업자가 괜찮다고 했다 하더라도, 사전에 반드시 건축과에 위반인지 여부를 확인해 피해를 예방해 주십시오. 위반건축물의 위반사항이 시정되지 않아 이행강제금을 반복 부과하고 있는 상황에서 소유자가 건축물의 수도 전기 등을 끊고 건물을 사용하지 않는다고 하더라도 위반사항이 물리적으로 시정되지 않았으므로 이행강제금이 부과됩니다.

 

허가나 신고 없이 건축하면 불이익을 받습니다. 위반사항이 시정될 때까지 1년에 2회 범위 안에서 고액의 이행강제금이 반복 부과됩니다. 사법기관에 고발되면 3년 이하 징역이나 5억 원 이하 벌금이 부과됩니다. 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 재산권 행사 제약 및 각종 인허가(다른 법령에 다른 영업) 신청 시 제한을 받습니다.

 

위반건축물 여부 확인

 

일반적인 건축물대장과 달리, 건축법을 위반하는 경우 '위반건축물' 표식이 건축물대장에 기재되며, 위반내용은 건축물대장의 변동사항(변동내용 및 원인)에서 확인 가능합니다. 단순 내부수리는 허가(신고) 없이 가능하지만, 증축, 대수선 등의 건축행위는 반드시 허가(신고)를 받아야 합니다.

 

고시원 무단용도변경 사전예방 안내문

 

다중생활 시설(고시원) 이란, 건축법 시행령 제3조의 5(용도 별 건축물의 종류)[별표 1]에 의하여 '독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것'으로서 개별취사 시설(가스레인지, 싱크대, 취사를 위한 수전 시설, 가스 배관 등) 설치가 불가한 시설로 규정되어 있음. 고시원 불법용도 변경이란, 개별취사 시설(가스레인지, 전기쿡탑, 싱크대, 레인지후드 등)을 설치하여 주거용으로 사용할 수 있게 개조하여 원룸(주택)으로 불법 용도변경 후 임대 및 사용하거나, 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 무단 증설하여 허가받은 호실(칸막이) 보다 많은 호실로 불법 대수선 후 주거용 등으로 사용하는 것을 의미합니다.

 

결론

부동산 투자자로서 그동안 궁금하고 잘 몰랐었던 위반건축물 관련 내용에 대해 정말 자세하게 정리가 되어 있습니다. 처벌기준도 생각보다 엄격하네요. 저는 행정복지센터에서 우연히 해당 책자를 발견하였는데, 이 글 상단에 해당 책자 내용을 다운로드할 수 있도록 링크를 걸어놓았으니 필요하신 분은 확인해 보시기 바랍니다. 또한 위의 내용을 잘 숙지하시어, 많은 돈이 들어가는 부동산투자 시 실패하지 않으셨으면 합니다. 모든 분들 성공투자 하시길 바랍니다. 감사합니다. 

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