임대사업자 보증보험 의무 법률 완벽 검토

최근 부동산의 가치 폭락이 진행되고 있고, 이에 따라 임대사업자 보증보험 의무 관련하여 다양한 분쟁이 발생하고 있습니다. 이에 관련 법률을 검토해 보고자 하며, 분쟁이 있을 때 임대인 또는 임차인 입장에서 어떻게 해야 하는지는 먼저 법령을 확인해 보신 다음 블로그나 카페 글을 참고하시는 게 좋겠습니다.

참고로, HUG 전세보증금반환보증 사이트를 아래에 링크해 드릴 테니, 신청방법 및 보증조건 등에 대해 확인해 보시길 바랍니다.

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민간임대주택에 관한 특별법 (약칭 민간임대주택법)

제49조 (임대보증금에 대한 보증)

① 임대사업자(제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.

1. 민간건설임대주택
2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)
4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로  한다.

 

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로  정한다.

1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류, 가압류, 가처분 등을 해소한 경우
3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우
4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우
5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

④ 임대사업자는 제1항에 따른 보증에 다음 각 호의 시점 이전까지 가입하여야 하며, 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지 가입을 유지하여야 한다.

1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택 : 주택법 제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인의 신청일. 다만, 신청일 이전에 임차인을 모집하는 경우에는 모집일로 한다.
2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 : 민간임대주택 등록 신청일
3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우 : 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일

⑤ 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로  재산정하여  분할납부할 수 있으며, 임대사업자가 보증가입 후 1년이 지났으나 재산정한 보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면  임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.

1. 1. 임대보증금이 주택임대차 보호법 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우
2. 임대사업자가 공공주택 특별법 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우
3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우

결론

상기 민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증) 는 2024년 현재 적용되는 법률로, 위 법률에는 보증대상금액, 보증가입기간, 보증수수료, 보증에 가입하지 아니할 수 있는 경우 등 다양한 사례에 대해 규정되어 있으니, 현재 임대인 및 임차인과 분쟁이 있거나 궁금한 사항이 있다면 위 법률을 한 번 읽어보시기 바랍니다. 또한 관련규정들이 지속적으로 개정되고 있으니, 수시로 관련 법률을 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

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