부경꾼 부동산 경매 교육 후기

저는 유튜브 부경꾼님의 회사 'THE 470'에서 유료 회원으로 가입되어 있습니다. 연간 회원제로 운영을 하고 있는데, 저는 실버 등급이고, 실버 등급은 1년간 각종 세미나와 스터디, 회원들과 공동으로 참여하는 투자 등을 할 수 있는 자격이 주어집니다. THE 470 라운지도 언제나 사용할 수 있고, 각종 과자와 음료수 등도 이용할 수 있어서 좋네요. 연간회원으로 가입하여 매년 갱신을 하였고, 현재 3년 차입니다.

 

월세 550만 원짜리 상가 경매물건 검토

참고로 부경꾼 카페에 다양한 부동산 무료 정보 및 교육자료, 수익률 극대화 사례 등이 있으니, 아래 링크를 확인해 보시기 바랍니다.

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경기도 화성 월세 550만원 1층상가, 옥션원

 

위 사건을 부경꾼 님과 함께 검토해 보았습니다. 유튜브 영상에서도 몇 번 소개된 물건인데, 다른 유료 회원님들도 관심이 많아 부경꾼님께 몇 차례 상담요청이 왔다고 하네요. 화성시의 1층 전용면적 12평 정도의 상가이고, 감정가는 472,000,000원입니다. 소유자와 채무자는 다른 사람이고, 임차인 현황은 사업자등록 2022.3.4, 보증금 150,000,000원, 월세 5,500,000원으로, 임차인이 전세권 등기를 한 것으로 보입니다.

 

등기사항전부증명서 현황

경매정보지

 

2019.7.5 근저당권자는 장모씨, 박모씨로 2명임.

 

금번 임의경매는 위 2019.7.5 접수된 공동 근저당권자 중의 1명인 박모씨가 신청함.

 

경매정보지상 채권합계액이 646,500,000원이고, 선순위로 근저당이 2건, 전세권 1건이 있는데, 이보다도 후순위 권리자인 박 모 씨가 임의경매 신청을 한 것으로 보입니다. 하지만 실제 등기사항 전부증명서를 확인해 보니, 장 모 씨가 2014년 매매로 소유권이전을 하면서 새마을금고에 2억 이상의 대출(근저당권 금액은 266,500,000원)을 받았고, 2019년에 개인인 장 모 씨와 박 모 씨로부터 2억 내외의 금액(근저당권 금액은 230,000,000원)을 추가로 빌린 것으로 추정됩니다. 전세권은 현 임차인인 김 모 씨가 150,000,000원을 설정한 것으로 보이네요. 특이한 것은 경매신청을 박 모 씨가 했다는 것입니다. 아마 선순위 근저당권자에게는 이자를 잘 갚고 있다든지, 어떠한 협의를 통하여 경매접수 까지는 끌고 가지 않은 것으로 보입니다. 경매정보지와는 다르게, 실제 채권합계액은 530,000,000원 수준으로 보입니다.

 

유튜브 영상에도 나왔지만, 말씀을 들어보니 부경꾼님이 현재 영업 중인 임차인을 만나서 그동안의 상황 및 진행경과를 모두 들어보았다고 합니다. 이 상가물건은 과거에도 경매로 진행이 되었는데, 현재의 임차인은 권리금 2억이 넘는 돈(소유자가 기존 임차인에게 변제해야 할 금액)을 내고 영업을 시작한 후 얼마 되지 않아 경매물건으로 상가가 나와버렸다고 합니다. 현재 임차인은 4층의 공실을 저렴하게 매수해 4층에 약국을 다시 열 계획도 가지고 있다고 합니다. 그렇게 되면 현재 경매대상 상가의 가치가 현저히 떨어지게 되겠지요. 그렇잖아도 현재 경매대상 상가(105호, 이화약국)의 건물입구 건너편에도 약국(106호, 화인약국) 이 마주 보고 있습니다. 화인약국은 해당 건물에 초기부터 있던 곳이고, 금번 경매대상 상가의 이화약국 간판으로는 2014년 이후에 영업을 시작한 것으로 보입니다. 보통 건물에 약국자리는 정해져 있는 곳이 많은데, 이 건물은 관리규약 등에 약국에 대한 업종제한은 없다고 합니다.

 

2014년 로드뷰, 이화약국은 당시에 존재하지 않았음

경매대상 상가(105호)에 이화약국이 아닌 음식점(소문난 맛집)이 운영 중인 모습. 화인약국은 당시에도 운영 중임. (2014년, 아래사진)

 

대로 건너편 경쟁약국 추가입점

해당 경매대상 상가건물의 대로 건너편, 마주 보고 있는 건물에 2021년 이후 경쟁약국(호생약국) 입점한 모습(아래사진)

 

부경꾼님은 이 물건 입찰상담을 오는 분들에게 절대 경매로 입찰하지 말라고 하셨다고 합니다. 상가 소유자의 귀책으로 경매가 진행 중인 사유 등으로, 현재 임차인은 경매대상 상가 소유자에게 권리금 반환 관련 소송, 영업을 하지 못하는 5년의 임대차 계약기간에 대한 손해배상청구 소송 등을 할 수 있다고 하였고, 이렇게 되면 경매 진행으로 10억 원이 훌쩍 넘는 금액에 낙찰된다 하더라도, 결국 상가 소유자 측은 채권합계액인 약 530,000,000원이 소멸된 후 현 임차인의 권리금 2억 이상, 임차인이 영업을 하지 못하는 기간에 대한 손해배상 5억(추정) 이상을 배상하게 될 확률이 높아, 남는 것이 없게 될 것이라고 하였습니다.

 

수익화 방안

이미 취하된 물건이긴 하지만, 부경꾼님은 이 물건을 경매로 접근하지 말고, 소유자에게 직접 접근하여, 임차인이 위에 언급한 손해배상청구 등의 권리가 있음을 언급, 압박하고, 소유자가 어차피 남을 것이 없으니 일반매매로 매각을 제안하라고 하였습니다. 임차인에게는 임차인이 최초 부담했던 권리금 2억 원 이상의 금액을 돌려주고, 근저당 등의 채권 약 5억 3천만 원 정산,  소유자가 1억 수준의 이득을 취하게 하는 식으로 매매금액을 정하여 설득하면 협상이 될 수도 있다고 하였습니다. 그리고 해당 상가 매수 후 상가관리규약으로 약국자리를 더 이상 추가하지 못하도록 만들어야 새로운 상가 매수자가 손해가 없을 것이라고 하였습니다.

 

결론

항상 느끼는 것이지만 부경꾼님의 교육은 실전을 바탕으로 하는 것이기에 너무 재미있습니다. 실천을 할 수 있다면 수익이 많이 나는 사례들이 많기에 더 재밌는 것 같습니다. 저도 빨리 실력을 키우고, 다양한 경험을 많이 해서 전문가가 되어 남을 가르칠 수 있을 정도가 되면 좋겠습니다. 감사합니다.

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