아파트 분양권 양도세 확 줄이는 방법

제가 경기도 부천의 힐스테이트 중동 분양권에 당첨된 적이 있습니다. 당시 아파트 시행사에서 일괄적으로 부부 공동명의로 변경할 수 있게 해 주었는데, 이렇게 분양권을 공동명의로 변경하게 되면, 양도세를 획기적으로 줄일 수 있다고 합니다.

참고로 양도세를 직접 손쉽게 계산해 볼 수 있는 곳을 아래 링크로 알려드릴 테니 참고해 보시기 바랍니다.

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아파트 분양권 양도세 줄이는 방법, 공동명의

아파트 분양권에 대해 부동산 증여계약을 하면 공동명의로 변경되어 양도세를 절감할 수 있습니다.

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아파트 분양권에 대한 부부 공동명의 증여계약서

 

처음 아파트 분양권을 당첨받은 사람은 한 명이지만, 분양권에 대한 증여계약서를 작성하여 공동명의로 변경할 수 있습니다. 통상 시행사에서 분양권에 당첨된 수분양자들에게 일괄적으로 안내문자 등을 보내고, 기간을 정하여  필요서류와 방문일정 등을 알려줍니다. 또한 분양권 증여계약서를 작성 후 관할구청에도 방문하여 증여계약서에 대한 검인을 받아야 합니다. 증여계약서에 대한 정해진 서식은 없고, 관할구청에 있는 서식으로 작성해도 됩니다. 이후 시행사 측에 명의변경 신청서를 제출하면 됩니다. 시행사나 관할구청 등에서 자세한 절차는 안내가 되니, 그냥 따라서 하면 쉽게 할 수 있습니다. 증여세 신고기간은 증여한 월의 말일부터 3개월 이내인데, 납부해야 할 증여세가 없다 하더라도 신고는 해야 합니다.

 

분양권을 1/2로 증여한 경우를 예를 들면, 분양권 계약 초기에는 분양대금의 1/4~1/5 내외만 시행사에 지급된 상태로, 증여재산가액은 계약금과 프리미엄 총액의 절반이 됩니다. 이 경우 증여재산가액은 대부분 6억 원 이하인 상태로, 납부할 증여세가 없습니다. 또한 분양권은 말 그대로 등기가 되지 않은, 권리의 상태이므로, 공동명의로 증여 시 취득세도 과세되지 않아 부담이 없습니다.

 

아파트가 등기된 이후 증여 및 공동명의시 세부담 증가 

하지만 분양권 상태였던 아파트가, 완공 후 사용승인되고 등기가 된 이후 배우자에게 증여하여 공동명의로 변경하게 되면, 증여재산 기본공제 6억 원을 초과하는 금액에 대해 증여세 신고를 해야 합니다. 예를 들어 20억 원짜리 아파트를 배우자에게 1/2 증여한다면, 증여재산가액은 10억 원으로, 증여재산 기본공제 6억 원을 초과하는 4억 원에 대한 증여세를 계산하여 납부해야 합니다. 이에 더해 증여를 받는 배우자가 다시 20억 원짜리 아파트의 1/2인 10억 원에 대한 취득세도 부담해야 하므로, 엄청난 세 부담이 더해집니다. 분양권 상태의 증여냐, 사용승인 및 등기 후 증여냐에 따라 세금 부담이 천지차이가 되네요.

 

결론

부부 중 한 명이 아파트 등을 분양받는다면, 아파트가 사용승인되어 등기되기 전에 증여계약서를 작성 및 관할구청에서 검인을 받아 시행사 측에 명의변경 신청을 하시기 바랍니다. 한 번의 선택으로 취득세, 증여세, 양도소득세 등 수천만 원에서 수억 원을 절감할 수 있으니 이점 꼭 유념하시길 바랍니다. 글 읽어주신 모든 분들 성공투자 하시길 바라겠습니다. 감사합니다. 

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