부동산 경매 인천 18억 창고 물건 분석

부동산 경매 인천 창고 물건 분석을 해 보겠습니다. 인천 중구 인천항 부근에 창고물건이 경매로 나왔습니다. 특이하게도 창고건물만 나오고, 토지는 매각 제외인 물건입니다. 건물면적은 약 1,000평이고, 최저매각가격은 약 18억 원입니다. 참고로, 다양한 경매물건 검색 및 모든 부동산 정보를 확인할 수 있어, 저도 사용하고 있는 옥션원 사이트를 아래에 링크해 드릴 테니, 확인해 보시길 바라겠습니다.

 

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부동산 경매 인천 창고 물건 분석

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인천광역시 중구 신흥동 3가 36에 위치해 있네요. 건물만 매각, 토지는 매각제외인 임의경매로, 소유자와 채무자는 주식회사 듀얼로지스틱스로 동일합니다. 하나은행에서 유동화전문회사로 대출에 대한 채권을 매각했나 봅니다.

카카오지도로 확인해 보니, 인천항 부근에 위치해 있습니다. 주변에 공장, 창고 등이 많이 있는 것으로 보입니다. 인천항이 부근에 있어, 공장, 창고를 운영 하기에 좋은 입지인 것으로 보입니다. 도로 사정도 나쁘지 않아 보이네요.

말소기준등기는 2014.11.26 하나은행( 상호변경 전:한국외환은행)의 근저당입니다. 1 금융에서 토지와 별도인 건물만 담보로 1,284,000,000원의 근저당을 설정하고 대출해 주었네요. 이후 개인, 은행, 법인, 공단, 기금, 세무서, 구청 등에서 근저당, 압류, 가압류등 많은 권리를 설정해 놓았습니다.

 

토지 등기사항 전부증명서

토지 면적은 약 4,900 제곱미터네요. 평수로는 약 1,490평입니다. 상당히 큰 면적이네요. 소유자는 인천항만공사 단독 소유입니다. 저당권 및 전세권 등은 설정된 게 없습니다.

위 현황을 보면, 제시 외 건물도 보이나, 모두 매각에는 포함입니다. 일반 철골구조의 건물로, 사용승인은 2014년이니, 10년 정도 된 것으로 보입니다. 사용승인 후 캐노피나 옥탑 등을 추가 설치한 것으로 보입니다.

말소기준권리가 2014.11.26인데, 임차인이 대부분 대항력이 없는 것으로 나오네요. 이종화씨는 건물의 사용승인일(2014.11.10) 이전인 2014.7.2에 사업자등록을 했네요. 맨 밑에 최민수씨 는 사업자등록, 확정일자 미상이고, 점포위치도 특정되지 않은 것 같습니다.

임차인수는 14명이고, 임차보증금 합계는 328,200,000원, 월세합계는 33,088,000원이네요. 일부 점유하는 사람도 있고, 폐문부재 상태인 곳도 있는 것 같습니다. 건물의 사용승인일 이전에 사업자등록을 한 이종화 씨는 건물의 소유자 및 채무자인 주식회사 듀얼로지스틱스의 인천지점 대표자인 것 같습니다. 참고로 듀얼로지스틱스는 아래와 같이 중국 쪽 관련하여 무역 등을 하는 업체인 것 같습니다.

• 2023. 3. 24. 일자로 임차인 이종화씨로부터 유익비상환청구권을 근거로 금 319,888,100원(냉동 및 냉장창고 공사 및 전기 공사 대금 등)의 유치권신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명(첨부되어있는 공사계약서에 따르면, 공사계약자는 주식회사 듀얼로지스틱스 인천지점, 대표이사 박도선, 이명현으로 되어 있으며, 첨부된 사업자등록증의 대표자는 박도선, 이종화임)

• 이 사건 부동산은 건물 소유자이자 채무자(주식회사 듀얼로지스틱스)가 인천항만공사에서 관리하는 항만시설용 부지를 임차하여 소유하고 있는 부동산으로, 해당 건물의 경매 날찰자는 경매물건의 소유권을 취득함에도 불구하고, 인천항만공사 항만시설용 부지에 대한 사용권한을 득하지 못합니다. 따라서 항만시설용 부지를 이용하여 본 경매물건을 소유하기 위해서는 채무자인 듀얼로지스틱스로부터 임대차계약을 승계받고, 이에 대하여 인천항만공사의 동의를 얻어야 한다고 합니다.

 

• 채무자와 임대차계약의 합의에 이르지 못하거나, 인천항만공사가 요청하는 동의에 대한 요건을 갖추지 못하여 임차권이 승계되지 않는 경우, 인천항만공사는 토지 소유자의 권한으로 본 경매 물건의 철거 및 토지 인도를 청구할 수 있다고 합니다.
• 채무자로부터의 임대차계약에 대한 승계 조건은 채무자와의 별도 합의에 따르며, 인천항만공사의 동의 조건은 '갯골물류부지 내 입주자 시설 경매 관련 임대차계약 승계 관련사항 안내' 참고 바랍니다.

• 등기사항전부증명서를 근거로 판단하면 토지소유자와 건물소유자가 일치한 적이 없습니다. 따라서 소유자동일성이 결여되어 법정지상권 성립요건을 못 갖춘 것으로 판단됩니다. 하지만 토지의 소유자가 공기업이므로 급박한 철거의 위험은 낮을 수 있습니다. 그러나 계속 임대가 가능한지, 임대조건이 어떠한지 등에 대하여 해당기관에 문의한 후에 입찰 여부를 결정하여야 할 것입니다.

 

• 임차인이 유치권신고를 한 사건입니다. 이에 점유 및 공사내역의 파악 등이 중요합니다. 기본적으로 부동산의 가치증가나 유지에 도움을 준 공사여야 합니다. 판례는 임차인 자신을 위한 영업 목적의 인테리어 공사는 유치권의 원인채권이 아니라고 합니다. 또 판례에서는 임차인에게 원상회복의무가 있는 계약의 경우 필요 및 유익비의 상환을 포기한 것으로 간주하기 때문에 임대차계약서 상의 특약에 대해서도 주요한 조사항목입니다.

매각물건명세서 에서 아래  '갯골물류부지 내 입주자 시설 경매 관련  임대차계약 승계 관련사항  안내'내용 확인가능 합니다.

낙찰 및 매각대금 완납을 통해 해당 입주자 시설의 소유권을 완전히 취득하고, 기존 임차인과의 토지 임차권 승계에 합의한 문서를 제출해야 하네요. 연 토지사용료는 약 1억 1천5백만 원 수준입니다. 월 약 1천만 원가량이고, 건물면적이 약 1,000평이니, 건물 평당 월 1만원으로 사용할 수 있는 것으로 보입니다.

｢인천항 항만배후부지 임대관리지침｣ 및 「인천항 1종항만배후단지 관리규정」은 아래에 링크해 놓겠습니다.

1. 인천항 항만배후부지 임대관리지침 개정(안).hwp

0.11MB

1. 인천항 1종 항만배후단지 관리규정 개정(안).hwp

0.11MB

 

부동산 경매 인천 창고 물건 분석 맺음말

위 내용을 종합적으로 보니, 일반 개인이 단순 임대목적 등으로 투자하기는 어려울 것 같고, 임대관리지침이나 관리규정에 맞는 업체가 실사용 목적으로 운영하면 좋을 것 같습니다. 낙찰 후 기존 임차인과의 토지 임차권 승계에 합의한 문서를 제출해야 한다고 되어 있는데, 어떤 방식으로 기존 토지임차인이자 건물 소유자인 듀얼로지스틱스와 협상을 하는 게 가장 좋은 방법일지도 궁금하네요. 얼마에 누가 낙찰받을지도 궁금합니다. 오늘은 부동산 경매에 건물만 매물로 나온 인천 창고 물건에 대해 검토해 보았습니다. 모든 분들 열심히 공부하셔서 좋은 성과 이루시길 바라겠습니다. 감사합니다.

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