부동산 경매 용어 경매개시결정등기 경락 낙찰 매각 취소 취하 변경 연기 인수주의 소제주의 매각물건명세서 현황조사보고서

저는 토지, 상가, 오피스텔, 주택 등을 소유하고 있고, 공동투자도 진행하고 있는 부동산 투자자입니다. 제가 그동안 부동산 경매 공부를 하며, 희미하고 대략적으로만 알고 있던 경매 용어를 다시 한번 정리해 보겠습니다. 

참고로, 다양한 부동산 경매물건 정보와 교육자료 등을 확인할 수 있어, 저도 사용하고 있는 옥션원 사이트를 아래에 링크해 드릴테니 경매에 관심이 있으신 분이라면 다양한 정보를 확인해 보시길 바라겠습니다.

옥션원 링크 클릭시 해당 사이트로 이동합니다.

 

부동산 경매 용어, 경매개시 결정등기, 경락, 낙찰, 매각, 취소, 취하, 변경, 연기

경매개시 결정등기

채권자가 집행법원에 경매신청을 하게 되면, 법원은 경매 절차의 개시결정(판결의 일종)을 하고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관할 등기소의 등기공무원에게 촉탁하게 되며, 이때에 등기사항전부증명서상에 등재되는 것이 경매개시결정등기이다. 이때부터 경매목적물에 대한 압류의 효력이 발생한다.

 

경락

구 경매법이 적용되던 호가제 당시의 용어로, 낙찰과 같은 의미이다.

 

낙찰, 매각

1993년 부동산에 대해 법원경매가 호가제에서 입찰제(서면응찰)로 바뀌면서 등장한 용어로, 경락이란 용어대신 낙찰이 정식용어였으나, 2002년에 민사집행법이 제정되면서 현재는 매각으로 바뀌었다.

 

취소

잉여(남을)의 가망이 없을 경우의 경매취소(민사집행법 제102조), 해당 부동산의 멸실등으로 인한 경매취소(민사집행법 제96조), 담보권의 소멸 및 원인무효 등의 사유가 있을 때, 법원이 직권을 통하여  경매절차를 취소하게 된다.

 

취하

경매부동산에 대하여 경매신청 후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하신청할 때에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 필요로 한다.

 

민사집행법 제93조

• 경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다.
• 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가 매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.

변경

적법한 절차에 의하여 경매절차가 진행되었으나, 매각공고 된 경매기일에 경매가 실시되지 못하게 된 것을 말한다. 이것은 절차상의 흠결, 경매기록의 보정 또는 경매관련 중대한 새로운 사항의 추가나 매각조건의 변경 등 권리관계의 변동사유가 있는 경우에 집행법원이 직권으로 매각기일을 변경하는 것이다.

 

연기

채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청이나, 신청채권자의 연기신청으로 매각기일을 다음 기일로 미루는 것을 말하며, 통상 2회에 한해 연기되는 것이 원칙이나, 그 이상도 가능하다.

 

인수주의

경매대상 물건의 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하는 것을 말한다.

 

소제주의

지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 인하여 소멸되며(민사집행법 제91조 제3항), 최초의 근저당권보다 후에 기입된 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등은 소유권이전등기 시 말소촉탁의 대상이 된다. 즉, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산 위의 각종 등기는 매각으로 소멸되어 없어지게 되는데, 이를 소제주의, 소멸주의 또는 삭제주의라고도 한다.

 

매각물건명세서=입찰물건명세서=경매물건명세서

매각물건명세서는 집행관의 현황조사보고서, 임대차관계조사서, 이해관계인 또는 임차인들의 권리신고 및 배당요구신청서 등 토대로 작성되며, 경매 입찰자에게는 가장 중요한 서류중의 하나이다. 매각기일 일주일 전부터 경매법원에서는 해당 사본을 비치하여, 일반인의 열람이 가능하도록 하고, 임차인의 점유권원 및 보증금 등에 관하여 한눈에 알아볼 수 있게 한 공문서이다.

 

현황조사 보고서

법원에서는 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 형상, 점유관계 및 차임 또는 임대차 보증금 기타 현황에 대하여 조사를 명령하는데, 현황조사보고서는 집행관이 조사내용을 집행법원에 보고하기 위해 만든 문서이다.

 

맺음말

정리하고보니 저도 많이 공부가 되었습니다. 꾸준한 부동산 경매 공부를 통하여 모든분들이 수익을 내고 성공하시기를 바라겠습니다. 앞으로도 계속 부동산 경매용어를 정리해 보겠습니다. 감사합니다.

같이 보면 좋은 글

부동산 경매 인천 18억 창고 물건 분석

국토교통부 국가산업단지 육성 용인,대구,광주,대전,강릉,청주,천안,홍성,익산,완주,고흥,경주,

아파트 안전진단 없이 재건축, 1기 신도시 2030년 입주

오피스텔 주택수 제외? 20여년 만에 시장 최악

유용한 지도 사이트 총정리 네이버 카카오맵 구글

경매 사이트 모음 총정리