부동산 경매 용어 임대차관계 조사서 최저매각 가격 일괄매각 매각 기일 매각결정 기일 기간입찰제

저는 부동산 경매공부를 하고 있습니다. 3년 가까이한 것 같은데, 입찰만 몇 번 해보고 낙찰은 아직 한 번도 받아보지 못했네요. 여러분들과 함께 어려운 부동산 경매 용어에 대해 공부해 보고자 합니다. 참고로 부동산 경매 관련 다양한 물건 및 정보를 확인해 볼 수 있는 옥션원 사이트를 아래 링크해 드릴 테니 참고해 보시길 바라겠습니다. 저도 주로 옥션원 사이트를 사용하고 있습니다.

 

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임대차관계 조사서

임차인의 인적사항과 임대차 계약일자 및 계약기간, 점유개시일자, 보증금액, 전입일자, 확정일자, 점유의 권원 등 보다 상세히 집행관이 현장을 확인, 세대 열람 등을 통하여 작성한 공문서로서 부동산현황조사보고서에 첨부하여 일반인들이 열람할 수 있도록 비치한다.

 

최저매각 가격

집행법원은 입찰 시마다 최저매각가격을 정하도록 하여 그 가격으로 입찰을 하고 있는데, 응찰하는 가격은 최저매각가격 이상이 되어야 하고, 이 금액에 미달하는 가격으로 응찰하면 무효처리 된다.

 

일괄매각

분할매각과 반대되는 개념으로 수개의 부동산이 상호 간의 위치, 형태 및 이용관계 등을 보아 일체성이 인정된다면, 한 사건으로 일괄하여 경매하는 것을 의미한다.

 

매각 기일

매각을 실시하는 일자를 의미하고, 최고가매수신고인은 매각 당일 결정되게 된다.

 

 

매각결정 기일

매각기일로부터 7일 이내의 기간을 정하여, 최고가 매수신고인에 대해 법원에서 매각결정 허가 또는 불허가를 결정하여 선고하는 일자이다. 입찰을 한 법정에서 최고가 매수신고인에 대하여 매각허가 여부를 결정하는 날로, 입찰법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐, 매수인 또는 채권자, 채무자 및 관련 이해관계인에게 개별 통보하지는 않는다. 매각기일로부터 통상 7일 이내가 매각결정기일이 된다.

 

기간입찰제

2002년7월1일 민사집행법이 제정되면서 생긴 새로운 경매 방식의 하나로, 기일입찰은 지정된 매각기일에 입찰법원에 직접 참여하여 응찰하는 입찰제도인 바, 지정된 입찰기일에 반드시 경매 법정에서만 참여할 수 있으나, 기간입찰은 일주일에서 한 달 이내의 기간 동안 응찰자가 사전에 직접 또는 등기우편으로 입찰서류를 제출하면, 법원에서 매각기일에 입찰서류를 개찰하여, 최고가 응찰자에게 낙찰시키는 경매 방법이다.

입찰기간은 1주일 이상 1개월 이하의 기간 안에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 후에 1주일 이내의 날로 정한다. 입찰의 방법은 입찰표에 기재사항을 적은 후 매수신청 보증으로 관할법원의 예금계좌에 매수신청보증금을 입금한 후 받은 법원보관금 영수필 통지서를 입금증명서의 양식에 첨부하거나, 경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어 봉한 후 매각기일을 기재하여 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 집행관에게 부치는 방법이다.

 

임차인의 우선변제권

임차인이 법원에 권리신고 및 배당요구를 하여, 후순위권리자 및 기타 다른 채권자보다 우선하여 임차보증금액을 변제받을 수 있는 권리를 의미한다.

 

매수신고인, 매수인, (낙찰자, 경락자)

매각(입찰) 기일에 희망하는 경매물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 제공하고 응찰(입찰)한 불특정다수인을 매수신고인이라 한다. 구 경매법에서의 경락인에 대한 현재 민사집행법상의 정식 용어로 최고가매수신고인이 매각결정(낙찰기일)에 매각(낙찰) 허가결정이 선고된 후 비로소 매수인(낙찰자)으로 불리게 되는 것이다. 원칙적으로 매각(낙찰) 허가결정이 있기 전까지는 최고가매수신고인, 그 결정 이후에는 매수인(낙찰자)으로 부르는 것이 정식용어이다.

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