부동산 경매 용어 최고가 매수신고인 차순위 매수신고인 특별매각조건 법정매각조건 공동입찰 매수신청 보증금

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최고가 매수신고인 (최고가  입찰자)

매각(입찰) 기일에 입찰한 매수신고인 중에서 가장 최고가로 입찰하여 집행관으로부터 최고가 매수신고인으로 매수허가를 받고 성명과 가격을 호칭받은 자를 의미한다.

 

차순위 매수신고인 (차순위 입찰신고인)

매각기일에 최저매각가격 이상의 금액으로 매수를 신청한 매수신고인들 중 최고가 매수신고인이 매수신청한 금액에서 입찰보증금을 제외한 금액 이상으로, 통상 최고가의 90% 이상 매수신청한 매수신고인 중에서 차순위 신고인으로 신고한 매수신청자를 의미한다. 차순위신고인은 경매절차 종료시인 매수인의 잔금납부 시까지 입찰보증금의 반환을 요구하지 못한다.

 

반면에, 잔금납부일에 매수인이 잔금을 납부하지 아니한다면, 매각허가결정을 받아 잔금을 납부하고, 소유권을 취득할 수가 있다. 차순위신고인도 대금지급기한까지 잔금을 납부하지 아니하면 기존의 매수인의 경우와 같이 그 입찰보증금은 몰수되어 재경매 시의 배당재단에 산입 되게 된다. 매수인이나 차순위 매수신고인은 당해 사건의 경매절차가 취소된다면 입찰보증금의 반환을 청구할 수 있다. (민사집행법 제114조)

 

특별매각조건

매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 구별된다. 특별매각조건이란 법정매각조건 이외에 개별 매각부동산에 따로 정한 매각조건을 의미하며, 매수인이 매각대금 지급기일 이후에 대금을 납부할 경우 지연 이자를 연 2할로 변경하는 것과, 재매각 시에 입찰보증금을 20%~30%로 정하는 경우, 토지별도등기 부분에 대한 근저당권인수 등이 있다. 특정한 경매절차가 법정매각조건에 의하여  실시되는 경우에, 매각기일에 해당 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴필요는 없지만, 특별매각조건이 있는 경우에는 그 내용을 집행관이 매각기일에 고지하여야 하고, 특별매각조건으로 매각한 경우에는 매각허가결정에 그 조건을 기재해야 한다.

 

법정매각조건

민사집행법에서 정한 일반적인 매각조건을 말하며, 다음과 같은 조건이 이에 해당한다.

• 남을 가망이 없을 경우의 경매 취소 (법 제102조)
• 인수주의와 잉여주의의 선택 (법 제91조)
• 매수신청의 보증 (법 제113조, 민사집행규칙 제63조 제1항)
• 매각기일과 매각결정기일 등의 지정 (법 제104조, 제119조, 제125조, 제138조 제2항)
• 소유권의 취득시기 (법 제135조)
• 부동산의 인도명령 등 (법 제136조 제1항)
• 매각대금의 지급의무 및 지급시기 (법 제142조)
• 소유권이전촉탁등기 및 비용 (법 제144조)
• 공유물지분에 대한 경매 (법 제139조 제2항)
• 공유자의 우선매수권 신고 (법 제140조)

공동입찰

여러 사람이 공동으로 하여 하나의 부동산을 매수신고할 수 있다. 이때에는 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성한 후 입찰표와 함께 입찰함에 넣으면 된다. 공동입찰의 경우에 공동매수인 각자의 지분을 표시하나, 만약에 지분이 표시되지 않는다면 같은 비율로 부동산을 매수한 것으로 된다.

 

매수신청 보증금

입찰에 참여하는 경우에 입찰자는 최저매각가격의 10분의 1, 재매각의 경우는 10분의 2 또는 10분의 3에 해당하는 현금이나 자기 앞수표 또는 보증보험증권 등의 매수신청보증금을 집행관에게 제공해야 한다.(민사집행법 제113조) 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환해야 한다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하여, 이후 차순위매수신고인에 대하여 매각허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고, 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.

 

맺음말

저도 수년간 경매공부를 해 왔지만, 아무래도 법조인이 아닌이상 다양한 법적인 용어를 익히기가 쉽진많은 않은 것 같습니다. 여러분 께서도 저와 비슷한 상황이지 않을까 하고 생각합니다. 급하게 생각하지 말고, 매일 조금씩 조금씩 경매에 대한 공부를 해 나가다 보면, 언젠가는 물건도 쉽게 분석하고, 남보다 큰 수익을 낼 수 있을 것이라 믿습니다. 모든분들 성공하시길 바라며, 오늘 이만 글 마치겠습니다. 감사합니다. 

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